แนะ 3 Quick Wins แนวทางการลดการปล่อยมลภาวะ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

Key Highlights

• Krungthai COMPASS เสนอ 3 Quick Wins สำหรับการลดการปล่อยมลภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้แก่ 1) การติดตั้งระบบ BAS หรือ Building AutomationSystems อย่างเต็มรูปแบบซึ่งจะช่วยควบคุมระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถลดการใช้พลังงานได้ 20% คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ ROI ที่ 11.5%

• แนวทางต่อไป คือ 2) การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED ซึ่งใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนัก และสามารถคืนทุนได้เร็วจากการมีค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงจากเดิมถึง 35-80% นอกจากนี้ยังเป็นแนวทางที่สามารถดำเนินการได้รวดเร็วภายในเวลา 30-60 วัน เท่านั้น

• 3) การเปลี่ยน Façade หรือเปลือกอาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) โดยจากคุณสมบัติที่สามารถควบคุมปริมาณความร้อนอาคารได้มีประสิทธิภาพจะช่วยให้อาคารมีการใช้พลังงานลดลง 4.5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0% อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้เงินลงทุนที่สูงหลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือก Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าเดิม ตลอดจนผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน

ทำไม ต้องให้ความสำคัญกับการลดการปล่อยมลภาวะ?

ข้อมูลจาก IEA ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นธุรกิจที่มีการปล่อย CO₂ ที่ค่อนข้างสูงถึง 3.7 พันล้านตัน โดยส่วนใหญ่เป็นการปล่อยมลภาวะทางอ้อม (Indirect Emission) เป็นหลัก ซึ่งมาจากกิจกรรมการใช้ไฟฟ้าเพื่อการดำเนินการของตัวอาคารเองไม่ว่าจะเป็นระบบทำความร้อน ความเย็น หรือระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง ตลอดจนการใช้ไฟฟ้าสำหรับอุปกรณ์สำนักงานและอาคารโดยทั่วไป อาทิ ลิฟต์โดยสาร และบันไดเลื่อน เป็นต้น

และเพื่อเป็นการบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (ค.ศ. 2030) เจ้าของอาคารเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องลดการปล่อย CO₂ ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย IEA ประเมินว่าในระยะเวลา 6-7 ปีต่อจากนี้ การปล่อย CO₂ ของธุรกิจต้องลดลงจาก 3.7 พันล้านตัน เหลือ 1.6 พันล้านตันในปี 2573 ประเด็นนี้อาจก่อให้เกิดคำถามถึงแนวทางการลดการปล่อย CO₂ ว่าปัจจุบันมีวิธีการอย่างไร? ใช้เงินลงทุนเท่าไหร่? และที่สำคัญสุดคือผลตอบแทนที่ได้คุ้มค่าหรือไม่?

นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้เช่า (Tenants) เองก็ได้หันมาให้ความสำคัญกับการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้รับรอง Green Building กันมากขึ้น สะท้อนจาก 3 ใน 4 ของผู้เช่าที่ยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น จากรายงาน Future of Work Survey 2022 ที่เผยแพร่โดย JLL ซึ่งเป็นการสำรวจผู้เช่าสำนักงานกว่า 1,000 ราย จาก 13 ประเทศทั่วโลก ได้ระบุว่า 22% ของกลุ่มตัวอย่างมีการเช่าอาคารสำนักงานที่ได้รับรอง Green Building อยู่แล้วในปัจจุบัน โดยยอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ขณะที่กลุ่มตัวอย่างอีก 52% ปัจจุบันยังไม่ได้เช่าอาคารสำนักงาน Green Building แต่มีแผนที่จะยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อย้ายไปอาคารดังกล่าวภายในปี 2568 (34%) และหลังปี 2568 (18%)

ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้เช่ากว่า 74% ต่างให้ความสำคัญและยอมที่จะจ่ายค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้นแลกกับการเช่าพื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้การรับรองว่าเป็นอาคารรักษ์โลก

สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นกับผู้เช่าสำนักงานของไทยเช่นเดียวกัน สังเกตได้จากความต้องการเช่าอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจของไทยในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุด (Q1/66-Q4/66) ที่มีการเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 150.5 พันตร.ม. พบว่าเกือบทั้งหมดเกิดขึ้นในสำนักงาน Green Building ที่ 145.2 พันตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนถึง 96.5% และด้วยความต้องการที่เกิดขึ้นจึงไม่น่าแปลกใจนักที่อาคารสำนักงาน Green Building จะสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไป สะท้อนจากข้อมูล 5 ปีล่าสุดที่ชี้ว่าอาคารสำนักงาน Green Building มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 1,003 บาท/ตร.ม./เดือน สูงกว่าอาคารสำนักงานทั่วไปที่ 911 บาท/ตร.ม./เดือน อยู่เกือบ 10% โดยส่วนต่างดังกล่าวอาจขึ้นไปแตะ 15-20% ได้ในบางโครงการและบางทำเล

ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการต้องการดำเนินตามมาตรฐาน Green Building อาทิ LEED และ TREE ซึ่งรองรับทั้งการก่อสร้างอาคารใหม่และการปรับปรุงอาคารเดิมก็สามารถปฎิบัติตามแนวทางที่แต่ละมาตรฐานนั้นกำหนดได้ เช่น สำหรับมาตรฐาน LEED จะให้น้ำหนักในหมวด 1) พลังงานและบรรยากาศ (Energy & Atmosphere) 2) คุณภาพของสภาพแวดล้อมในอาคาร (Indoor Environmental Quality) และ 3) การเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้น้ำ (Water Efficiency) ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการที่จะปรับปรุงอาคารให้ได้ตามข้อกำหนดในแต่ละหมวด

อย่างไรก็ดี หากต้องการปรับปรุงอาคารอย่างเต็มรูปแบบต้องใช้เงินทุน และระยะเวลาที่ค่อนข้างนานทั้งการจัดจ้างที่ปรึกษา การหาผู้เชี่ยวชาญในมาตรฐานต่างๆ ตลอดจนส่งผลสรุปให้กับผู้รับรองซึ่งอาจใช้เวลาเกือบปี ในบทความนี้ Krungthai COMPASS จึงอยากนำเสนอ 3 Quick Wins ที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถปรับปรุงอาคารของตนให้ Less-Brown และ More-Green ผ่านการลดการใช้พลังงานของอาคาร ภายใต้ทรัพยากรด้านการเงินและระยะเวลาที่จำกัด

Quick Wins#1 Building Automation System (BAS)

Building Automation Systems หรือ BAS คือ ระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการและควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติผ่านการเชื่อมต่อระบบหลักๆ ของอาคาร อาทิ ระบบไฟส่องสว่าง ระบบปรับอากาศ (HAVC) หรือระบบลิฟต์เข้าด้วยกัน ส่งผลให้การใช้พลังงานของอาคารลดลงได้เฉลี่ย 20% โดย ระบบ BAS ประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลักด้วยกัน ได้แก่ 1) Sensors ทำหน้าที่ตรวจวัดสภาพแวดล้อมมิติต่างๆ ของอาคาร อาทิ อุณหภูมิ การเคลื่อนไหวของผู้ใช้อาคาร ความชื้น หรือแสงสว่าง 2) Controllers ทำหน้าที่รับสัญญาณจาก Sensors จากนั้นจึงประมวลผลข้อมูลและสั่งให้ระบบงานต่างๆ ทำงานตามที่เจ้าของอาคารได้ตั้งไว้ โดยมีส่วนประกอบสุดท้าย คือ 3) Software ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการระบบ BAS ไว้ทั้งหมดอีก

การใช้ระบบ BAS จะช่วยให้อาคารสามารถควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ ยกตัวอย่างเช่น สามารถหรี่ไฟส่องสว่างและปรับความแรงของระบบปรับอากาศลงในพื้นที่มีผู้ใช้งานน้อยได้อย่างอัตโนมัติ หรือสามารถควบคุมการใช้ลิฟต์ให้ไปจอดรอในชั้นที่มักมีการใช้งานหนาแน่นในแต่ละช่วงเวลา

ตัวอย่างของการใช้ BAS ในอาคารต่างประเทศ เช่น อาคาร Shanghai Tower ในจีนสามารถลดการใช้พลังงานลงได้ถึง 21% จากการใช้ BAS ร่วมกับเทคโนโลยีอื่นๆ เพื่อควบคุมระบบส่องสว่าง ระบบทำความร้อนและความเย็นของอาคารที่มีพื้นที่ใหญ่ถึง 380,000 ตร.ม. ผลลัพธ์ดังกล่าวสอดคล้องกันกับ สำนักงาน Aspiria Workplace Campus ในสหรัฐฯ ที่สามารถประหยัดพลังงานได้ถึง 16%

นอกจากนี้ ผลการศึกษาของปฏิบัติการแห่งชาติแปซิฟิกตะวันตกเฉียงเหนือ (PPNL) ยังระบุว่าการใช้ BAS เพื่อควบคุมการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหรัฐฯ 14 ประเภทยังชี้ว่า BAS สามารถลดการใช้พลังงานโดยเฉลี่ยได้ถึง 29% ข้อมูลดังกล่าวจึงเป็นหลักฐานที่สามารถยืนยันได้ว่าการใช้ BAS ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถช่วยลดการใช้พลังงานของอาคารได้จริง

ราคาของ BAS สูงแค่ไหน? แล้วคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่?

เงินลงทุนของ BAS ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคาร ยิ่งอาคารใหญ่จะยิ่งมีต้นทุนที่สูง โดย ข้อมูลจากต่างประเทศชี้ว่าการติดตั้ง BAS อย่างเต็มรูปแบบให้กับอาคารจะมีต้นทุนเฉลี่ยราว 4.75 ดอลลาร์สหรัฐฯ/ตร.ฟุต หรือราว 1,500 บาท/ตร.ม. ซึ่งเมื่อเทียบกับต้นทุนในการก่อสร้างอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่ 21,900-28,300 บาท/ตร.ม. สำหรับอาคารสำนักงาน และ 18,200-25,200 บาท/ตร.ม. สำหรับห้างสรรพสินค้า พบว่าการติดตั้งระบบ BAS เข้าไปในอาคารจะมีต้นทุนส่วนเพิ่มจากราคากลางของค่าก่อสร้างอยู่ระหว่าง 5-8%

แม้ผู้ประกอบการจะมีต้นทุนครั้งแรก (Initial Investment) ที่อาจสูงถึงหลักสิบล้านบาท แต่ประโยชน์จากการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานที่มากกว่าต้นทุน ส่งผลให้ BAS เป็นเทคโนโลยีที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยมีแนวโน้มให้ ROI เท่ากับ 11.5% ซึ่งมีรายละเอียดการคำนวณดังนี้

สมมติฐาน: อาคารสำนักงานพื้นที่ 50,000 ตร.ม.

ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนค่า BAS 7.5 ล้านบาท/ปี คำนวณจากค่าติดตั้ง BAS อย่างเต็มรูปแบบที่ ตร.ม. ละ 1,500 บาท คิดเป็นต้นทุนทั้งหมด 75 ล้านบาท และหารด้วยระยะเวลาในการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง) ที่ 10 ปี

ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะมีส่วนต่างจากค่าไฟฟ้าที่ประหยัดได้เท่ากับ 8.4 ล้านบาท/ปี จากการที่ BAS สามารถลดการใช้พลังงานในอาคารได้ 20% จากปกติที่ต้องจ่ายปีละ 41.8 ล้านบาท ลงมาเหลือ 33.4 ล้านบาท

มูลค่าตลาด BAS ในไทยอยู่ที่เท่าไหร่?

Krungthai COMPASS มองว่ามูลค่าตลาด BAS ของไทย สำหรับการติดตั้งให้กับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะอยู่ที่ราว 2.3 หมื่นล้านบาท โดย ปัจจุบัน คาดว่าทั้งประเทศไทยมีพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมด 30.3 ล้านตร.ม. แบ่งเป็น อาคารสำนักงาน 12.5 ล้านตร.ม. และห้างค้าส่งค้าปลีก 17.8 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ดี ในการประเมินมูลค่าตลาดคงไม่สามารถนำพื้นที่ทั้งหมด 30.3 ล้านตร.ม.ไปคูณด้วยต้นทุนค่าติดตั้ง BAS ได้ซะทีเดียว เนื่องจากต้องพิจารณาอีกหลายมิติ อาทิ ความพร้อมของเจ้าของอาคาร ขณะเดียวกันอาคารสมัยใหม่บางโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารที่ได้รับรอง Green Building ตามมาตรฐาน LEED หรือ TREE คงมีการติดตั้งระบบ BAS อยู่ก่อนแล้ว เราจึงแบ่งการประเมินมูลค่าตลาดออกเป็น 3 ด้วยกัน Scenarios ได้แก่

• กรณีที่ 1: 20% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งไทย หรือ 6.1 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 0.9 หมื่นล้านบาท
• กรณีที่ 2 ซึ่งเป็นกรณีฐาน: มองว่า 50% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งไทย หรือ 15.2 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 2.3 หมื่นล้านบาท
• กรณีที่ 3: มองว่า 80% ของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือ 24.3 ล้านตร.ม. เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการลงทุน มูลค่าตลาด BAS จะอยู่ที่ราว 3.6 หมื่นล้านบาท

Quick Wins#2 เปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED

ต้นทุนค่าไฟส่องสว่างถือเป็นค่าใช้จ่ายหนึ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องแบกรับ โดยในกรณีที่ผู้ประกอบการยังใช้หลอดไส้ (Incandescent) อาจทำให้ค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างมีสัดส่วนสูงเกือบ 1 ใน 3 ของค่าไฟฟ้าในแต่ละปี หากอ้างอิงกับ ประกาศกรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน เรื่อง “มาตรฐานความเข้มของแสงสว่าง” หรือที่ชอบเรียกกันว่า “กฎหมายความสว่าง” พ.ศ. 2561 นั้นได้กำหนดให้บริเวณพื้นที่ใช้ประโยชน์ของสำนักงานต้องมีค่าเฉลี่ยความเข้มของแสงสว่างไม่น้อยกว่า 300 ลักซ์ หรือ ลูเมน/ตร.ม. ซึ่งหากเจ้าของอาคารเลือกที่จะใช้ระบบส่องสว่างแบบหลอดไส้ที่มักให้ความสว่างโดยเฉลี่ยราว 14 ลูเมน/วัตต์ หมายความว่าผู้ประกอบการจะต้องใช้กำลังไฟไปกับระบบส่องสว่างที่ 21.4 วัตต์/ตร.ม. ซึ่งหากคำนวณค่าไฟฟ้าที่ 4.18 บาท/กิโลวัตต์-ชั่วโมง จะคิดเป็นต้นทุนค่าไฟฟ้าเฉพาะระบบส่องสว่างถึง 280 บาท/ตร.ม./ปี ซึ่งหากเป็นกรณีอาคารสำนักงาน 50,000 ตร.ม. จะมีต้นทุนส่วนนี้ถึงปีละ 14 ล้านบาท

Krungthai COMPASS เสนอให้เจ้าของอาคารพิจารณาลงทุนเปลี่ยนระบบส่องสว่างไม่ว่าจะจากหลอดไส้ หรือหลอดฟลูออเรสเซนต์ (CFL) ไปเป็นหลอด LED ซึ่งจะช่วยลดค่าไฟฟ้าให้กับเจ้าของอาคารและคืนทุกได้ค่อนข้างเร็ว โดย สำหรับการคำนวณในครั้งนี้เป็นการจำลองการเปลี่ยนหลอดไฟจากหลอด Incandescent และหลอด CFL เป็น LED ของอาคารสำนักงานพื้นที่ 50,000 ตร.ม. และกำหนดให้มีค่าเฉลี่ยความเข้มแสงสว่างที่ 300 ลักซ์ ตามประกาศกรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน หรือคิดเป็น 1,500,000 ลูเมนของพื้นที่อาคารทั้งหมด

ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนส่วนเพิ่มจากการเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED 0.56 ล้านบาท/ปี คำนวณจากราคาหลอด LED ที่ 0.18 บาท/ลูเมน คิดเป็นต้นทุน 2.7 ล้านบาท หารด้วยระยะเวลาการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง) ที่ 4.8 ปี

ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะประหยัดค่าไฟฟ้าปีละ 19.6 ล้านบาท ในกรณีที่เปลี่ยนจากหลอด Incandescent และ 2.1 ล้านบาท ในกรณีที่เปลี่ยนจาก CFL จากการที่หลอด LED สามารถลดการใช้พลังงานได้ถึง 80% และ 35% เมื่อเทียบกับหลอด Incandescent และ CFL ตามลำดับ ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก นอกจากนี้ การเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED ยังดำเนินการได้เร็ว โดยคาดว่าจะใช้ระยะเวลาไม่เกิน 30-60 วันเท่านั้น

Quick Wins#3 เปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E)

Façade หรือ เปลือกอาคารถือเป็นปราการด่านแรกในการรับมือกับความร้อนจากแสงอาทิตย์ โดยปัจจุบัน Curtain Wall หรือการออกแบบเปลือกอาคารด้วยกำแพงกระจกกำลังเป็นที่นิยมของอาคารสมัยใหม่ การเลือกใช้กระจกที่มีคุณสมบัติสะท้อนความร้อนที่สูงแต่ยังปล่อยให้แสงสว่างสามารถเข้ามายังอาคารได้อยู่จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการออกแบบ Façade ในปัจจุบัน

กระจก Low-E คือกระจกที่มีการเคลือบสารฉนวนกันรังสีความร้อนไว้ในด้านในของกระจกเพื่อทำหน้าที่ป้องกันไม่ให้รังสีความร้อนผ่านจากภายนอกอาคารเข้าสู่ภายใน ส่งผลให้กระจกชนิดนี้สามารถควบคุมปริมาณความร้อนในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเมื่อภายในอาคารเย็นลง ก็สามารถที่จะลดการทำงานของระบบปรับอากาศภายในอาคารได้ ทำให้เจ้าของอาคารมีค่าไฟฟ้าที่ลดลง โดยผลการวิเคราะห์ของ BSG Glass ระบุว่ากระจก Low-E จะช่วยให้อาคารสามารถประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 4.5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับผลการศึกษาในต่างประเทศ อาทิ โรงแรมใน U.K. ที่บอกว่ากระจก Low-E สามารถลดการใช้พลังงานได้ 2.7%

Krungthai COMPASS ประเมิน ROI จากการเปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) ไว้ที่ 14% โดยมีรายละเอียดในการประเมินดังต่อไปนี้

ด้านต้นทุน: เจ้าของอาคารจะมีต้นทุนค่าติดตั้งกระจก Low-E 1.65 ล้านบาท/ปี คำนวณจากราคากระจก Low-E ที่ 6,000 บาท/ตร.ม. พื้นที่เปลือกอาคารทั้งหมด 11,000 ตร.ม. โดยมีสัดส่วนพื้นที่กระจกต่อเปลือกอาคารที่ 75% จะได้พื้นที่ติดตั้ง 8,250 ตร.ม. คิดเป็นต้นทุนรวมราว 49.5 ล้านบาท และหารด้วยระยะเวลาการใช้งาน (ตัดค่าเสื่อมราคา) ที่ 30 ปี

ด้านผลประโยชน์: เจ้าของอาคารจะประหยัดค่าไฟฟ้าได้ปีละเกือบ 1.9 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา อย่างไรก็ดี เป็นข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E อาจเหมาะกับอาคารที่มีเปลือกเป็น Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว  และด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าหรือผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน

Krungthai COMPASS ประเมินว่าทางเลือกที่ 2 หรือการเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็น LED คือวิธีที่เจ้าของอาคารควรดำเนินการเป็นอย่างแรกๆ เนื่องจากเป็นวิธีการที่ใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนักเพียง 2.7 ล้านบาท อีกทั้งยังสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็วด้วยค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงถึง 35-80% นอกจากนี้เมื่อพิจารณาระยะเวลาในการดำเนินการพบว่าการเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED ยังสามารถทำได้อย่างรวดเร็วโดยใช้ระยะเวลาในกรอบเพียง 30-60 วัน

สำหรับทางเลือกที่ 1 หรือการติดตั้งระบบ BAS อย่างเต็มรูปแบบ และทางเลือกที่ 3 หรือ การเปลี่ยน Façade อาคาร เป็นกระจก Low-E เป็นวิธีที่อาจเหมาะกับเจ้าของอาคารที่มีเงินลงทุนในระดับหนึ่ง เนื่องจากทั้ง 2 วิธีต่างใช้เงินลงทุนในระดับ 50-75 ล้านบาท และใช้เวลาดำเนินการค่อนข้างนาน 120-180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับผู้เช่าปัจจุบัน อย่างไรก็ดี เมื่อปรับปรุงเสร็จ คาดว่านอกจากผลตอบแทน หรือ ROI ในรูปตัวเงินแล้ว วิธีการทั้ง 2 ยังอาจสามารถเพิ่มความพึงพอใจด้านอื่นๆ ให้กลุ่มผู้เช่าทั้งการลดระยะเวลาในการรอลิฟต์ลงจากระบบ BAS หรือการมีรูปร่างหน้าตาของออฟฟิศสำนักงานที่ดูทันสมัยมากขึ้นจากการปรับปรุง Façade ของอาคาร เป็นต้น

Summary

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรตั้งเป้าลดปริมาณปล่อยมลภาวะลง เนื่องจาก 1) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจที่มีการปล่อย CO₂ สูง และจำเป็นต้องลดอย่างมีนัยสำคัญเพื่อบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (หรือ ค.ศ. 2030) ประกอบกับ 2) กลุ่มผู้เช่าอาคารเชิงพาณิชย์มีพฤติกรรมที่ให้ความสำคัญกับการเช่าอาคารรักษ์โลกกันมากขึ้นสะท้อนจากผล Survey ของ JLL ที่ระบุว่า 3 ใน 4 ของผู้เช่ายอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการได้เช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ซึ่งภาวะดังกล่าวก็เกิดขึ้นในประเทศไทยเช่นกันสังเกตได้จากความต้องการเช่าสำนักงานในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุดที่กว่า 90% เกิดขึ้นใน Green Office

Krungthai COMPASS ประเมิน 3 Quick Wins ในการลดการปล่อยมลภาวะของอาคารผ่านการลดการใช้พลังงานไฟฟ้าลง ได้แก่

• การติดตั้งระบบ Building Automation System (BAS) อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งจะช่วยให้สามารถควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดการใช้พลังงานไฟฟ้าได้เฉลี่ย 20% คิดเป็น ROI ที่ 11.5%
• การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED คือแนวทางที่ควรดำเนินการเป็นอย่างแรกๆ เนื่องจากใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนัก อีกทั้งยังสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็วด้วยค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงถึง 35-80% ทำให้มีระยะเวลาคืนทุนได้เร็ว นอกจากนี้ ยังเป็นแนวทางสามารถดำเนินการได้อย่างทันทีและใช้ระยะเวลาในกรอบ 30-60 วันเท่านั้น
• การเปลี่ยน Façade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) ซึ่งด้วยคุณสมบัติที่สามารถควบคุมปริมาณความร้อนในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยให้อาคารมีการใช้พลังงานที่ลดลง 4.5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0% อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้ Initial Investment ที่สูงหลักหลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือกเป็น Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าหรือผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน

กณิศ อ่ำสกุล

Krungthai COMPASS